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在行業內仍將規模作為比拼企業實力的象征時，萬科已悄然開始改變原有跑道。在3月7日的業績會上，萬科總裁鬱亮再次對記者們強調，萬科早已放棄一味追求規模增長速度的模式，跟別的房企不在一條跑道上，不能再以規模來衡量萬科好壞。
2013年，鬱亮帶領下的萬科很忙。
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但盡管如此，萬科A最新公佈的2013年業績數字仍然光鮮靚麗。2013年萬科實現銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長15.0%和21.0%，年度銷售金額再度刷新行業紀錄。而在財務上，萬科沿襲瞭一貫的穩健風格，凈負債率僅30.7%，持有現金達443億元。
不過，鬱亮卻顯得很淡定。
"'狼來瞭'喊瞭多年，促使萬科一直在奔跑，我們希望停一停，讓靈魂跟上腳步。"鬱亮在會上對記者強調，萬科並不在乎老大地位問題，從2008年以來，尤其是最近三年，在房地產行業進入下半場時，萬科就放棄瞭追求速度的模式，萬科跟別人走的不是一個跑道，以規模來衡量萬科的實力是不成熟的看法。
然而，面對追趕者，有傳言稱，2014年萬科內部的銷售目標隻定在瞭2000億元，甚至低於綠地集團所定目標，萬科被超越的擔憂再起。
鬱亮解釋，過去是"大股操盤"，萬科與人合作項目，占一半以上股份，所費的資金較多。轉型後，萬科隻占小股份，通過輸出管理和品牌，這種輕資產模式有利於提升萬科的凈資產收益率，也意味著在同等的資產規模下可以支持更大的經營規模，獲得更大的市場份額，進而可以擺脫增長對股權融資的依賴，提高為股東創造回報的能力。
出海合作開發項目，入股徽商銀行，涉足養老地產和產業地產，探索"小股操盤"模式，推動B轉H等等，萬科動作頻頻。
2013年，萬科以1709.4億元再次刷新中國及全球房地產業務年銷售額歷史紀錄，銷售金額同比增長21.0%。而截至2013年底，萬科合並報表范圍內尚有1623.3億元已售資源未竣工結算，這也為萬科未來的業績體現奠定瞭良好基礎。
萬科放棄當老大 改走小股操盤輕資產模式
因此，萬科更加註重提高凈資產收益率(ROE)信貸銀行缺錢急用哪裡借錢，2013年，萬科全面攤薄的凈資產收益率依然達到19.66%，與2012年歷史高位持平。
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"小股操盤"是萬科合作開發模式的進一步深化，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。
此外，萬科在2013年分紅方案中，大幅提高瞭分紅派息力度，每10股派息4.1元，相比2012年現金分紅占合並報表凈利潤的比例較上年提高約一倍，並提出，未來萬科將在30%的分紅比例基礎上，穩步提升分紅派息比例。
"萬科B轉H，為瞭適應投資者對分紅的高要求，這次分紅一步到位。"鬱亮解釋稱，不管是A股還是H股，都沒有再融資的想法，而萬科這些年積累的利潤足以支持萬科發展。
與往年相比不同的是，萬科2013年的年報，幾次提到"互聯網"，認為互聯網將改變這個世界。
"並非是互聯網對萬科業務造成瞭威脅或沖擊，主要是想學習他們的思維方式。"2013年底以來，鬱亮帶隊造訪瞭小米、騰訊、海爾、阿裡，還有華大基因5傢企業，"每個企業都給瞭萬科很大的啟發，比如與騰訊用戶相比，萬科的客戶數差得太遠，要開發好存量市場，必須學會如何對客戶好點，而海爾和小米同樣是傳統行業，卻已在用互聯網改造業務，降低成本。"
"小股操盤"的輕資產模式
對此，鬱亮給萬科帶來的正解，是"小股操盤"的輕資產運營模式。
放棄當老大
一位熟悉萬科的業內人士認為，萬科利用小股操盤模式，可以用最少的資金撬動項目，項目全部按照萬科的產品操作，依靠萬科的品牌銷售管理。"比如同樣的100億，原來隻能做10個項目，現在可以合作做20個項目，利用杠桿做更多物業，銷售規模越大，資本的回報率當然也更高瞭。"
事實上，萬科已經開始向輕資產運營模式轉變。目前，北京的金隅萬科廣場 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，已將90%的股份賣出，萬科隻占10%的股份；而深圳萬科廣場也正在尋找買方準備全部賣出。而所說的養老地產，鬱亮解釋，萬科也不會轉為房地產項目開發，隻是提供養老服務而已。
"持有物業需要低成本融資能力，萬科不具備這個實力，因此不想自持物業。"萬科董秘譚華傑解釋說，萬科未來的方向都是如此，萬科的商業地產，都將采取售出的模式，萬科隻做管理收取服務費。
"學習互聯網思維就是想改變傳統模式，什麼時候轉型成功瞭，萬科才算真的發展起來瞭，規模越大其實越危險，萬科不能再靠規模引領行業發展。"鬱亮說，對萬科而言，未來能否持續為客戶提供好的產品和服務才是關鍵。
內容來自sina新聞
而萬科求變的背景是，盡管這幾年銷售規模在增長，但隨著地價占比越來越高，利潤率卻在持續下降。相比2012年，萬科的結算凈利潤率下降瞭1.07個百分點，為12.01%。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-08/08232637521.shtml
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