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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

??三、資金面相對寬松，實體產業與股市對資金的分流成不利因素

??雖然行業迎來回暖轉機，但在行業內部不斷調整中，行業生態已發生改變，房地產超級大繁榮時代已經完結。隨著人口紅利的褪去，剛需主力和改善性需求主力的勞動力人口趨於下降，且人均住房面積已經達到33平方米，房地產的需求高峰已經過去。在整個市場已經處在供求相對平衡的狀態，甚至部分城市供過於求的情況下，房地產行業也迎來瞭新常態。

??在出口受阻、消費提振不濟的環境下，明年要穩增長，隻能靠擴大投資，而房地產投資又在全社會投資領域有著舉足輕重的地位。無疑，雖然中央經濟工作會議沒有專門提到房地產行業，但這絲毫不影響房地產行業在整個國民經濟中的支柱性地位。

??七、一線城市成交穩中有升，二線分化加劇，三四線保持2014年水平

??考慮到諸多城市目前庫存壓力依然處於高位，我們認為2015年房價的整體走勢仍應是先降後穩：一方面，在巨大的去化壓力面前，房價還有進一步調整的空間；另一方面，多數企業庫存也處於高位，但寄望於政策激勵而對真正落實“以價換量”仍心有戚戚焉，項目間隔調整普遍沒有到位，房企庫存去化速度緩慢。因此在2015年上半年的相當長一段時間裡，去庫存仍將是市場的主旋律，房價也有進一步下探的可能。

??二、房地產政策面保持寬松，一線城市限購不退出

??但我們認為：一線城市退出限購的可能性微乎其微。於絕大多數城市而言，市場低迷的關鍵在於房貸及利率，限貸放松的效果遠遠大於限購取消。另外，一線城市人口眾多，剛性需求始終存在，投資投機性需求也較多，需求的無序集中釋放會直接導致房地產市場重蹈覆轍，對房地產市場長期持續穩定地健康發展相當不利。再次，一線城市樓市供求關系基本平衡，亦無其它二、三線城市庫存高企的風險壓力，政府更沒有被土地財政單一收入來源所“挾持”，故而並無取消限購的必要和沖動。

??受整體經濟下行壓力，預計明年中央將繼續放寬資金面，意在擴大固定投資，從而將經濟增長速度穩定在可接受的“合理區間”。故而繼續降息、降準出現的可能性非常大。另外，國際大宗商品價格持續下跌，使得物價水平進一步走低，低通脹為降準和降息又打開瞭操作空間。資金面的寬松既有必有又有可操作性，無疑將成現實。

??十一、資源整合頗具成效，“大營銷”是未來發展趨勢

??其次，商品房銷售面積和金額將企穩回升，但總量也僅與2014年水平相當，維持在12億平方米左右。考慮到行業供大於求的格局尚未根本扭轉，行業分化將會更加顯著，不同城市、企業表現不一，總量不會較2014年出現更大突破。

??分析今年以來典型熱銷項目，隨行就市的價格策略是項目能夠搏取銷售的關鍵因素。市場形勢下行，項目定價上需當機立斷，降價上成為“第一個吃螃蟹”的人，而處於平穩市場，能夠保持價格上的相對優勢，則為項目銷售增加不少賣點。

??但另一方面，整體市場資金面的寬松卻並不意味著房地產行業的資金“漫灌”。首先，放寬資金面的本意在緩解經濟下行壓力，降低企業融資成，支持實體經濟資金需求。因此政府也會通過窗口指導使資金更多的流向實體經濟，而非房地產市場。此外，市場內盛傳20年不遇的“牛市”來瞭，預計明年股市對民間資金的分流程度將更加顯著。以上成為影響明年能夠最終流入房地產市場的資金量的可能不利因素，房地產行業的資金面仍是謹慎樂觀。

??在我們看來，2015來年房地產市場需求並不會出現實質扭轉，2015年銷售應能保持在2014年水平。分城市能級來看，一線城市雖仍受到限購政策約束，但依托於強大的人口吸納能力和經濟水平，一線城市成交量價也能夠保持穩定或小有回升。二線城市市場表現分化並且將進一步加劇，像合肥、武漢、鄭州、南京、廈門，可能在2015年還可以保持平衡，大連、寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明壓力巨大，面對高企的庫存壓力，來年市場去化壓力仍然巨大，市場成交也不容樂觀。

??服務與創新：服務軟實力越發重要，人性化創新是關鍵。行業服務的內容和形式創新越來越頻繁。服務都是很重要的軟實力，成為消費者感受產品特質並願意為之付出更高代價的重要評判標準。2015年，行業服務創新預計將更深、更廣。

??再次，房地產開發企業土地購置面積也將小幅增加，土地成交價格上將不會大幅上升，底價成交仍是常態。由於今年市場冷淡，部分城市都減少瞭土地供應，土地財政收入大幅減少，在市場好轉之後地方推地意願加強；隨著市場預期的回升，以及行業新格局的到來，企業勢必重新調整城市佈局，在窗口期拿地佈局，土地購置面積同比也將攀升。考慮到企業自身的拿地意願和資金鏈情況，土地成交價格上將不會大幅上升，底價成交仍是常態。

??九、剛需市場趨於飽和，需求重心逐步向改善型偏移

??在土地財政的壓力下，明年各城市將出現土地供應高峰。受整體市場下行影響，2014年二、三季度土地市場明顯降溫，政府推地節奏放緩，土地出讓金收入增速逐月下滑，進而為地方財政帶來壓力，這將推動明年各地政府加大供地力度；

??五、行業供過於求的內在邏輯沒有根本轉變，各項指標仍將低位運行

??十二、房企“危”大於“機”，六大維度變革在即

??從趨勢來看，在去庫存背景下，明年上半年行業開發投資、新開工等指標在慣性影響下，仍將延續回落格局，下半年，隨著市場預期和信心都有所回升，加之貸款寬松格局，行業將持續“盤整”，平穩運行。部分指標也會在的整個宏觀背景的變革下，率先反彈復蘇。

2015房地產市場十二大預測

??組織與變革：內生動力機制變遷將推動組織變革。信息互聯網時代，知識創新成為關鍵，傢族式管理已勢微，職業經理人是主流，以萬科、綠地為代表的龍頭房企已經開始實行合夥人制度。相信，2015年會有更多房企推動組織架構變革。

??底價成交、低溢價將為常態。預計2015年整體市場延續平穩運行態勢，房企拿地積極性有望回升，但拿地勢必依然謹慎，底價成交及低溢價將成為常態。

??營銷與運營：營銷創新實用化，運營互聯網化。2015年營銷創新將更加註重渠道和實用性，“渠道為王”、“以價換量”的定律不會改變。隨著房企轉型成效顯現，運營將變得越來越重要，2015年運營互聯化加快。

??產品與佈局：改善型產品和一、二線佈局是焦點。自住需求成為主流，2015年改善需求將是市場爭奪的焦點。佈局方面，2015年房企土地拓展可以聚焦在北上廣深、大部分省會城市，以及東部沿海以及新型城鎮化熱點區域的三四線城市。

內容來自sina新聞

??一、“穩增長”框架下，房地產行業支柱性地位不會改變

??就具體城市來看，我們認為一線城市房價仍將保持穩定，或有小幅上漲，雖然一線城市市場需求充足、購買力旺盛，但是鑒於目前房價已經處於高位，限購令也並沒有放松，未來房價大幅上探的可能性不大；在二、三線城市中，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較低、供求相對平衡的城市，房價或有一定上漲可能，不過對於部分供過於求、存量顯著高企的二、三線城市來說，在城鎮化率趨緩和經濟增速理性回歸的行業大環境下，如若不能尋求足夠的需求入場，面對日益逼仄的市場需求，企業蜂擁出貨的可能性將大大上升，其供求風險或將提前到來，對於這些城市而言，以價換量仍很可能是來年市場的主旋律。

??在這樣的行業背景下，雖然房地產行業再一次走出調整期（以往三次調整部分別是2005年、2008年和2011年），但可以預見的是，2014年本輪調整的結束，將不會再現2008 、2011年調整之後價量齊飛的局面，房地產市場實現“V”型反轉可能也微乎其微。總體來說明年行業將保持一個較為平穩運行的態勢。

??從近年來購房需求的戶型分佈來看，二房和三房占據普通住宅市場的絕對主導地位，整體占比維持在8成左右，一直相對穩定，2010年至今年上半年，二房和三房成交面積占比分別在38.68%-44.67%和34.62%-44.43%。但值得註意的是，二房需求占比下降尤為明顯，由2011年下半年最高的45%的份額下降至2014年上半年的39%，在三季車貸試算表下載信貸年息台北汽車貸款度這一比例又繼續銳減至34%，減少瞭11個百分點；三房產品份額則快速上升，已經由2010年上半年的35%快速上升至2014年上半年的44%，而在三季度這一占比又繼續上升至45%，其間需求增加瞭10個百分點。

??而在2014年央行9·30新政宣告“限貸”松綁、公積金政策調整、稅費補貼調整、降息等等一些列組合拳輪番刺激下，市場需求重心逐步向改善型便宜的趨勢不僅沒有改變反而更加顯著：從三、四季度主要一、二線城市商品住宅成交戶型來看，二房和三房依然是市場主力，但三房及以上大戶型成交占比顯著上升。

??隨著城鎮化進程的進一步推進，在房地產行業進入或即將進入成熟期的城市中，越來越多的改善性需求已經開始進入釋放階段，並且政策面對合理改善型需求給予支持，以此來看2015年改善性需求將迎來更多的釋放機會。

??基於以上兩點，我們認為2015年商品住宅市場需求重心向改善型偏移的趨勢不會改變，並且對改善型需求進入釋放階段的城市來說尤甚。

??十、各能級城市土地市場繼續分化，低溢價將為常態

六甲區土地貸款期數

??總體而言，2015年市場預計將平穩運行，在此大環境下,預計明年土地市場將有以下趨勢：

??土地政策將繼續以強調集約節約用地、土改等為主。集約節約用地仍將為2015年政策的“主音”；土地流轉作為土改的一個難點和重點，在未來仍將是各地政府探索的一個重要方向；

??雖然在強調“穩增長和調結構”的目標之下，中央已能夠容忍較低經濟增速，註重經濟結構改革,是為”新常態” 。但產能過剩、杠桿化嚴重、外部需求疲弱，使得實體經濟下行風險有增無減。今年的中央經濟工作會議提出瞭2015年五大主要經濟工作任務,其中”一是努力保持經濟穩定增長”成為首要任務。

??鑒於今年以來持續下滑的新開工面積和土地成交規模，預計2015年樓市供應整體將維持偏緊。分城市來看，一線城市預期仍供應充足，一方面一線城市充足的需求和項目的高溢價能力，為房企帶來瞭更強的開盤入市動力；另一方面2014年土地市場成交尚可，依然維持在4000萬平方米以上的水平，來年供應面有望繼續穩定。二、三線城市方面相對看淡，與一線城市相比，今年二、三線城市土地出讓下滑幅度更大，進入開發階段的項目更少，來年供應量下滑的可能性也更高，並且即便是在南京、合肥、武漢等供求狀況較好的城市，土地流拍也是屢見不鮮，大體量宅地流拍亦有個案，如武漢光谷102號、肥東FD14-5號均是如此。

??各能級城市繼續橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇。一線城市土地市場需求旺盛，形勢比較樂觀，房企拿地的意願也較為強烈，因此一線城市穩中有升。二線城市縱向分化繼續加劇，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等二線城市土地消化周期較短、供求平衡的城市必將供需兩旺。而大連、寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明等城市則有較大存量過剩的風險，供求失衡壓力巨大，土地流拍也將屢見不鮮。

??就當前整體經濟以及房地產市場情況而言，我們預計2015年樓市政策面仍舊寬松。整體維持今年的格局，既不會出現打壓，亦不會采取過度刺激政策。

??就促銷手段而言，我們認為，唯有“變”才是房企應市場之“變”的明智選擇。年初至今，房企營銷已由單項目讓利去存化演變為集團層面多種促銷手段齊上陣，我們認為，房企攜手非房地產行業，采取整合資源而營銷的方式值得借鑒。其一，強強聯合下，客戶可享受更多額外福利，如嘀嘀免費看房，淘寶賬單抵房款，促進合作方間客戶相互轉化；其二，雙方可實現資源互補並擴大影響力。2015年，多種營銷方式並用，整合資源的營銷模式仍將延續。

??借力互聯網優勢，低成本高效率廣告傳播。從全民營銷到金融平臺，至跨界電商，房企營銷最大的共同點在於推廣渠道依賴於互聯網。其中，移動互聯網工具的快速推進，帶給全民營銷“質”的飛躍；同時，基於互聯網，房企亦實現金融、電商資源嫁接，線上活動開展，客戶隨時召集，從而帶動旗下項目銷售。當下，結合營銷成本與成效，互聯網已成為房企項目推廣的主流渠道。

??首先，房地產開發投資增速預計將維持在10%左右，新開工面積降幅也將呈現平穩收窄態勢。

??短期來看，房企利潤率在持續下滑，部分企業要虧損、出局，另外轉型的不確定性很高，部分房企有失敗的可能性，房企“危”大於“機”。房企必須積極思考如何有效轉型、創新和變革。我們認為房企應該從組織與變革、利潤與規模、產品與佈局、營銷與運營、傳統與多元、服務與創新等六大維度入手，順應市場趨勢變化，積極應對。

??六、新開工面積下降與土地成交減少，多數城市新增供應量將有所下滑

??利潤與規模：利潤回歸常規，規模不再關鍵。在成本上行和房價下行雙重擠壓下，行業利潤率已十分接近全行業的平均水平。2015年成本管控、金融運作、互聯網手段、服務創新將成為房企的核心競爭力。利潤、經營性現金流都將成為綜合衡量健康運營的核心指標。

??總的來說，需求才是中國房地產能夠持續穩定增長的核心動力。房地產市場的需求在總量上並沒有下滑，隻是城市上出現瞭一些分化，未來“一大一小”會成為主力。“一大”就是那些人口導入量較大的一線城市和部分二線城市，還是會繼續保持需求的熱度，“一小”則是新型城鎮化推動以及戶籍制度的改革，會對更多的三四線，甚至四五線城市，特別是那些房地產還沒有啟動的，或者說剛剛開始啟動的城市帶來瞭新一輪發展的契機。

??傳統與多元：加快多元轉型和穩定傳統業務並舉。試水養老地產、產業地產等，挖掘社區商業潛力以及提供醫療、教育等衍生服務，拓展代建、專業化運營新模式，以多管齊下挖掘新的利潤增長點。但轉型非一日之功，房企穩定傳統業務量，確保平穩轉型。

??四、行業迎來“新常態”，難現以往歷次調整後“量價齊升”局面

??八、去庫存仍將是上半年主旋律，預計2015年樓市價格先降後穩

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-01/13055956283956604485904.shtml

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